前面，我们逐次分析了鲁苏浙闽粤及陕冀豫等省份辖下城市的房产保值增值潜力。当研究至湖北的时候发现，湖北所辖13个地市的平均房价（下称房价）除武汉外，城际间相当均衡；年前10个月的房价涨跌幅也差距不大。同时，武汉除外的各城市间的居民收入等数据也没有出现较大差异。

这在之前的东中西部8个省份分析中，都是未曾有过的现象。总的来说，用“均衡”两个字来形容湖北是非常恰当的。

那么，年轻人在湖北择城就业或者中产阶层置业或投资，哪个城市可以更有效实现房产的保值增值，不会在未来的通胀和货币贬值中出现财富损失呢？

今天，我们对湖北下辖13个地市做相关分析，为大家提供一些参考。

前面提到，湖北下辖地市平均房价（下称房价）是我们分析过的所有省份中最为均衡的，这当然要把在省内具有独特政治经济文化地位的省会武汉除外。我们先看下图：

我们可以看出，13个城市除武汉房价在万元以上并达到16,元/平外，其他地市房价均在万元以下，主要集中在元上下水平。由高至低排列，位居第二、三名的分别是襄阳和宜昌，分别是9,元/平和元/平；房价最低的城市由低向高是咸宁、随州和荆门，房价分别是4,元/平、5,元/平和5,元/平。

这个房价水平，在分析过的东、中部省份中，应当说是最低的。我们不与东部经济发达省份比，即使是河南、河北，也远远不如。

上图是冀豫鄂三省平均房价对比图。可以看出，该三省如果省会城市间房价对比，武汉远远高于郑州和石家庄，但除省会外，其他地市房价则湖北又远逊于河南与河北省；同时我们也可以在三省比较下看出前面我们提到的湖北房价的均衡特征。

从年13城房价涨跌幅看，如下图：

虽然上图看似涨跌不一，甚至涨跌幅差距较大，但我们看到，涨幅最大的襄阳涨幅也只有1.42%，跌幅最大城市孝感，跌幅也仅只有2.69%。与其他省份相比，这样的涨跌差距几乎可以忽略不计。

上图为浙苏鲁三省平均房价涨幅对比图，从中我们可以看到两个要点：一是三省房价涨跌差距之大，与湖北形成鲜明对比；二是多数城市房价上涨，少部分城市出现了下跌，与湖北7涨6跌的涨跌结构有着一定的不同。

“平均房价”这个主要是在楼市价格趋势分析和宏观房价指数研究分析使用，在以上三省的比较中，该均价反映了湖北13地市总体来说房价水平相对而言还是较低的。但绝对房价水平的高低，对于老百姓来说是不具有具体意义的，关键是房价与城市经济、与城镇居民收入是否背离。

无论哪儿，脱离城市经济基本面谈楼市都是耍流氓，毕竟城市经济是城市建设、交通、医疗、教育等为房产带来更高附加值的基础。实际上，从房价的构成来看，钢筋混凝土的地域差价几乎可以忽略不计，城市房价的差异更多地源自于不同城市赋予房产不同资源的附加值。而所谓“不同资源”的基础则是城市经济。

我们看湖北年13地市GDP总量与人均情况，如下表：

从上图可以看到，湖北13地市的经济发展状况并非如房价那样均衡，甚至可以说地市之间差距还是较大的。我们将人均GDP与平均房价情况做一下对照：

看上图我们首先可以确定的是，武汉的人均GDP与房价都是无争议的第一位；但其他地市则出现了明显的背离。如：

人均GDP最低的三个城市分别是恩施、黄冈和荆州，但其房价在全省却分列第5、8、4位。从此维度看，该三市的房价已经背离了城市经济这个基础。

人均GDP最高的三个城市分别是武汉、宜昌和鄂州，其房价全省分别排在第1、3、10位。可见，就湖北省辖地市间对比而言，鄂州的房价上涨远远滞后于其他地市。

其他7个地市中，襄阳经济落后于宜昌，但房价却高于后者；孝感经济全省第10位，而房价全省第9位，二者基本匹配，黄石、随州与十堰亦然；荆门、咸宁人均GDP全省第6、7位，房价却位于全省第11位和末位。

从经济的维度看，湖北13城中恩施、黄冈和荆州3市房价与经济背离度较高；武汉、孝感、黄石、随州、襄阳、宜昌与十堰7个地市两者基本匹配；鄂州、荆门和咸宁则房价相对滞后于经济发展，该三城成为我们初选的目标城市。

人口的流入流出情况，是影响城市整体购买力的基本要素。对于房地产市场来说，常住人口的流出流入，更是影响住房供需矛盾的关键。我们看湖北13城年流动情况：

上表中，我们可以清晰地看到，湖北13地市只有武汉和宜昌呈现人口净流入，其他地市均不同程度地存在着人口净流出现象。其中，黄冈人口流出.51万，成为湖北人口流出第一大市；其次是荆州，净流出人口80.15万；第三是恩施市，净流出63.1万人。人口净流出城市中，流出最少的城市是荆门、鄂州和十堰，流出人口均低于10万人，分别是-1.2万、-5.41万和-6.36万；而这三个城市中，年常住人口回升的是荆门市，鄂州和十堰分别减少1.8万和0.8万人。

如果单纯从人口角度看，13市中能够形成楼市支撑的前三城市则是武汉、宜昌和荆门。

虽然从经济和人口角度的分析，我们可以大体看到城市房价是否有着经济基本面与人口的支撑，或者可以初步判断城市房价是否仍具上涨潜力，但却不易量化其潜力的大小。因此，我们更要结合城镇居民购买力来具体量度是否具备保值增值能力。

为了消除城市间城镇居民平均居住面积这一变量对房价收入比的影响，以使城市间房价收入比实现横向比较具有可比性，我们统一按照90平米刚需住房计算房价收入比和购房交纳首付需动用家庭钱包数量来考量城市居民购买力对楼市的支撑情况。我们一起看下表：

从上表看，房价收入比最高的三个城市分别是武汉、襄阳和宜昌，房价收入比分别为14.6、11.3和9.6；老百姓购买90平米住房交纳首付需要动用钱包数量分别是2.82个、2.71个和2.03个，也就是说需要动用年轻夫妻双方父母和一方祖父母的钱包。

我们以这三个城市房价收入比与苏豫两省部分城市做一下对比：

通过以上与江苏、河南两个典型东部和中部省份主要城市的房价收入比对比看，湖北的武汉、襄阳和宜昌并无明显的比价优势。

房价收入比最低的三个城市分别为咸宁、荆门和黄石，房价收入比分别是5.9、6.5和7.3，同时我们看到随州和鄂州与黄石的房价收入比相差甚小，分别是7.4、7.5和7.3；从买房首付动用钱包数量的维度，咸宁、荆门、黄石、随州和鄂州指标值分别为1.58、1.42、1.95、1.51和1.86，均在2以下，意味着此5个城市置业仅需动用双方父母的钱包即可缴纳首付款，购房压力相对较小。

综合以上分析，从湖北省辖地市内部比较而言，经济上荆门、鄂州和咸宁三市具有较大的发展空间；人口的维度上，荆门和鄂州相对具有一定支撑，如当地经济能够更好更快发展，人口有望持续回流并对楼市形成支撑；当前的房价情况下，在居民置业购买力的角度上，荆门、咸宁和鄂州城市居民买房难度相对较低。

因此，如果我们从湖北13市中选择一个住房保值增值潜力城市的话，荆门市当是不二之选。至于其他地市，在上文中均有提及，大家智者见智，可以自行判断。

毕竟，买房是一个家庭的大事，置业之后的保值增值更是事关家庭财富的大事。